“La nueva ley de propiedad horizontal”
Esta semana hablamos con Francisco Hernández, abogado y administrador de fincas en relación a la nueva ley que regula las comunidades de propietarios.
Es muy reciente la nueva ley que regula las comunidades ¿No? ¿Cuando entró en vigor?
Se publicó en mayo, pero entró en vigor el pasado 21 de junio. Se debe tener en cuenta que solo afecta a Catalunya ya que tenemos normativa diferente al resto del estado en relación a las comunidades de propietarios. El nombre técnico de la norma es: Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales.
No obstante la anterior normativa sobre comunidades de propietarios era del año 2006 ¿Verdad? ¿Es normal cambiar las leyes en tan pocos años?
Es cierto, pero debemos tener en cuenta que el concepto de “comunidad de propietarios” es un concepto relativamente reciente y todavía, a nivel legal, estamos evolucionando y afinando como deben ser las relaciones entre los vecinos. Debemos pensar que el Derecho Civil viene de la época Romana y por eso hay pocas modificaciones, pero las comunidades de propietarios nacen a mediados de siglo pasado con la construcción de edificios; antes no existía este concepto, y la primera Ley es de 1960, por eso es normal que las leyes evolucionen en esta materia de forma más rápida que en otras.
¿Hay muchos cambios en esta nueva Ley?
Personalmente creo que más que hablar de “cambios” en sentido de “romper con el pasado”, hay que hablar de “evolución”. Evolución en dos sentidos: la nueva normativa tiene en cuenta las nuevas tecnologías, se puede convocar por e-mail, se puede asistir a las reuniones por video conferencia. También la evolución se nota en las mayorías necesarias para tomar acuerdos y sobre todo en la forma de contar los votos. En los inicios de las leyes sobre comunidades, los acuerdos para cambiar las cosas era muy complicado por las mayorías cualificadas que se exigían, ahora, cada vez más y conforme evoluciona el concepto de “comunidad de propietarios” prácticamente todas las decisiones se toman por acuerdo de la mayoría simples de los asistentes y los vecinos que se abstienen o no bajan a las reuniones están votando a favor de la opción mayoritaria; es decir “no votar” es “votar”.
¿“No votar” es “votar”?
Pongamos un ejemplo. Una comunidad de 20 vecinos, bajan 4 a la reunión y se somete a votación pintar la escalera. 2 votan que SI se pinte, 1 que NO y 1 se abstiene. Conforme la nueva normativa, las abstenciones y los votos de los vecinos que no asisten a la reunión se considerará en el sentido de la mayoría; por tanto, el resultado según la nueva normativa es: Votos a favor de pintar 19, (2 + 1 abstención + 16 que no asisten), votos en contra 1. Resultado 19 a 1…… si fuese un partido de futbol, sería goleada, cuando la realidad es que solo había 1 voto de diferencia entre el SI y el NO.
¿Ha dicho que se puede convocar por e-mail y asistir por videoconferencia?
Sí, las nuevas tecnologías forman parte de nuestro “día a día”; recibimos e-mails de la empresa, del colegio de los niños, de los bancos, etc… ¿Porqué no del administrador? En relación con las videoconferencias, si los estatutos o la Junta de Propietarios lo acuerdan, también sería posible. Piense en las comunidades de poblaciones de la costa donde los extranjeros (alemanes, ingleses, rusos…) son un porcentaje importante de los propietarios, es una forma de facilitar la asistencia.
¿Hay medidas para combatir la morosidad?
Este sigue siendo un gran problema para el buen funcionamiento de las comunidades. Hay varias medidas y entre ellas destacan tres. 1.- Ningún vecino podrá impugnar un acuerdo si no se está al corriente de pago. 2.-Se puede reclamar hasta 5 años al nuevo propietario de una vivienda o local; importante cuando compremos, que el administrador nos certifique que el propietario anterior no debe nada. 3.- Las cuotas impagadas pueden devengar intereses.
Otro tema candente, la instalación de ascensores ¿Novedades?
Sí, ya no solo los propietarios pueden solicitar a la comunidad la instalación de un ascensor; ahora también lo puede solicitar un inquilino o incluso alguien que conviva con un propietario; por ejemplo, si mi padre tiene problemas de movilidad y viene a vivir conmigo, o un vecino contrata una empleada de hogar interna con problemas de movilidad. Pero es más, ni tan siquiera es necesario que el inquilino, mi padre o la empleada de hogar sean discapacitados, el solo hecho de tener setenta años ya les equipara a una persona discapacitada a los efectos de instar la instalación de un ascensor.
¿Alguna otra novedad que considere importante?
La nueva ley exige que si la comunidad es gestionada por un Administrador, este, debe cumplir las condiciones profesionales exigibles y por tanto debe estar colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas. Es muy peligroso confiar la administración a personas sin la formación necesaria y fuera del control del Colegio de Administradores de Fincas.
